Оценка земли
Земля всегда считалась одним из самых выгодных вложений капитала. Преимущества таких вложений заключается в том, что землю можно продавать вновь, сдавать ее в аренду, сдавать ее в залог, производить множество других операций. Стоимость земельного участка достаточно редко дешевеет, и это является еще одним преимуществом вложения в земельные участки.
Для того чтобы выполнить любую из перечисленных сделок с земельными участками, необходимо знать их стоимость, выраженную в деньгах, а для этого, следует провести ее оценку. Под оценкой стоимости и понимается перечень мероприятий, без проведения которых будет невозможно узнать точную рыночную или иную стоимость земельного участка.
После выполнения этих мероприятий владелец земельного участка получает свидетельство, которое говорит о том, что земельный участок занесен в государственный единый реестр прав на недвижимое имущество. Это специальное свидетельство подтверждает права собственности владельца земельного участка.
Практика оценки земельных участков говорит о том, что данный вид оценки должен считаться сугубо частным случаем. Это связано с тем, что при оценке стоимости земельного участка необходимо решить вопрос о наиболее эффективном использовании данного земельного участка. То есть, покупатель обязан иметь информацию об использовании покупаемого участка, с наибольшей для себя эффективностью. Это касается и договоров аренды земельных участков.
Во время оценки стоимости земельного участка используются два оценочных показателя. Одним показателем можно считать оценочную стоимость его аренды. Другим показателем называют рыночную стоимость покупки-продажи земельного участка.
Для качественной оценки стоимости земельного участка используется множество критериев и факторов, которые обязан учитывать оценщик. Например, такие факторы, как ландшафт местности, местоположение и местонахождение данного участка. Необходимо учитывать фактор наличия конкуренции на рынке земельной недвижимости, в данном конкретном регионе.
Учитывается качество самой почвы и возможностей земельного участка, в перспективе. Используя все эти характеристики, требуется учитывать использование их всех, с наибольшей выгодой для владельца участка. К сожалению, практика показывает, что использование участков, их эксплуатация не являются наиболее выгодными решениями их хозяев. Но, это уже право владельцев участка.
Оценка стоимости земельного участка сопровождается соблюдением определенных юридических норм и правил. Эти нормы связаны с целевым назначением земельного участка. Например, земельные участки, выделяемые под дачи, будут иметь одну стоимость, а участки сельскохозяйственного назначения – соответственно другую. Это обязан учитывать оценщик. Причем, при оценке стоимости земельного участка учитывается и его отдаленность от населенного пункта, в котором постоянно проживают хозяева данного участка, или будут там проживать. Учитывается, также, наличие газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения.
При оценке стоимости участка учитывается такой параметр, как экологическая обстановка, как обязательное условие оценки. Если оценивается участок, относящийся к населенному пункту, то учитывается развитость транспортной сети, инженерных коммуникаций, общий ландшафт местности, количество объектов культурного и социального назначения, архитектурные особенности близлежащих участков, их историческая и культурная ценность.
Оценка стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения должна учитывать максимальное количество факторов, в том числе и юридические. Это такие факторы, как урожайность данного участка, структура площадей для посева, ландшафт местности. Учитывается приспособленность участка к выращиванию определенных видов культур за многие годы.
Учитываются рыночные цены на выращиваемую продукцию за многие годы и стоимость продукции, которую можно произвести из выращенного. Специфика данного вида оценки требует от оценщика наличия специальных познаний в области сельского и народного хозяйства, в области юриспруденции.
При проведении рыночной оценки земельного участка, также, рассматриваются характеристики местного рельефа. Рассматриваются характеристики грунтов, иные геодезические и геологические параметры. Такие данные необходимы для определения величины и возможностей финансовых вложений в данный участок в будущем.
Например, в будущее строительство. Особенно, это касается оценки участков, которые государство решило пустить под застройку, когда на данном участке, вполне возможно, будет неплохая урожайность. Это касается, в первую очередь, перехода земельных участков сельскохозяйственного назначения под застройку.
Особенностью оценки земельных участков можно назвать и то, что специалист-оценщик обязан использовать информацию, полученную при кадастровой оценке стоимости земельного участка, то есть его кадастровую стоимость. Это зафиксировано в приказе Министерства имущества Российской Федерации. Специалисты оценщики, как правило, используют три метода оценки земельного участка: рыночный метод, кадастровый метод, метод оценки права аренды.